Ипотека на коммерческую недвижимость — это целевой кредит на покупку нежилого помещения: офиса, склада, торговой площади, производственного помещения или другого объекта коммерческого назначения. В отличие от жилой ипотеки, этот продукт ориентирован преимущественно на предпринимателей — индивидуальных предпринимателей (ИП) и юридических лиц (ТОО, АО). Физическое лицо без предпринимательского статуса также может воспользоваться коммерческой ипотекой, однако банки охотнее работают с заёмщиками, способными подтвердить коммерческое использование объекта.
Что такое коммерческая ипотека и для каких объектов
К коммерческой недвижимости в целях ипотечного кредитования относятся:
Офисные помещения — отдельные офисы, этажи в бизнес-центрах, административные здания. Наиболее распространённый объект коммерческой ипотеки для малого бизнеса.
Торговые площади — магазины, торговые секции в торговых центрах, помещения на первых этажах жилых домов с переводом в нежилой фонд. Ликвидный залог в центральных районах городов.
Складские помещения — отапливаемые и неотапливаемые склады, логистические комплексы. Банки охотно принимают в залог склады в промышленных зонах крупных городов.
Производственные помещения — цеха, мастерские, производственные базы. Более сложный объект для оценки из-за специфического назначения.
Апартаменты — в Казахстане апартаменты (нежилые помещения, используемые для проживания) юридически относятся к коммерческой недвижимости. Ряд банков кредитует их по схеме коммерческой ипотеки.
Freedom Bank: коммерческая ипотека для ИП и юрлиц
Freedom Bank предлагает финансирование коммерческой недвижимости в рамках линейки Digital Mortgage (для покупки помещений физическими лицами и ИП) и бизнес-кредитных продуктов (для ТОО и крупных ИП).
Параметры для ИП и физических лиц:
- Ставка: от 15–18% ГЭСВ (выше, чем по жилой ипотеке, — отражает повышенный риск)
- Первоначальный взнос: от 30% стоимости объекта
- Срок: до 15 лет (короче, чем по жилой ипотеке)
- Максимальная сумма: до 100 млн ₸ для ИП в зависимости от профиля
Параметры для юридических лиц (ТОО):
- Ставка: устанавливается индивидуально (зависит от финансовых показателей компании)
- Обеспечение: приобретаемый объект + дополнительные активы компании
- Срок: до 10 лет
Особенность Freedom Bank: банк активно продвигает цифровое оформление, включая предварительную заявку онлайн. Для коммерческой ипотеки потребуется очный визит для оценки бизнеса и подписания документов.
BCC Jana Ipoteka: финансирование коммерческой недвижимости
Банк ЦентрКредит (BCC) кредитует покупку коммерческих объектов как через Jana Ipoteka (для физических лиц и ИП), так и через корпоративные продукты (для ТОО).
Типы объектов, которые принимает BCC:
- Офисные помещения в бизнес-центрах класса B и C
- Торговые помещения на первых этажах жилых домов (нежилой фонд)
- Склады площадью от 200 кв.м. в промышленных зонах
- Апартаменты как нежилые объекты
Требования к заёмщику:
- ИП со стажем работы не менее 2 лет
- Подтверждённый доход (налоговые декларации, обороты расчётного счёта)
- Отсутствие задолженности по налогам и социальным платежам
- Хорошая кредитная история (ПКБ/ГКБ)
Параметры:
- Ставка: 16–19% ГЭСВ (рыночная для коммерческой недвижимости)
- Первоначальный взнос: 30–40%
- Срок: до 15 лет
BCC имеет разветвлённую сеть отделений по всему Казахстану, что облегчает работу с региональными объектами. Банк также предлагает услуги оценщиков из своего аккредитованного списка, что ускоряет сделку.
Bank RBK: кредиты под залог коммерческой недвижимости
Bank RBK предлагает два продукта, применимых к коммерческой недвижимости: прямую покупку объекта в кредит и кредит под залог уже имеющейся коммерческой недвижимости.
Покупка коммерческого объекта в кредит:
- Ставка: 16–20% ГЭСВ
- Первоначальный взнос: 30–40%
- Срок: до 15 лет
- Заёмщики: ИП и ТОО в регионах присутствия банка
Кредит под залог имеющейся коммерческой недвижимости:
- Если у ИП или компании уже есть коммерческий объект в собственности, банк может выдать кредит на оборотные средства или инвестиции под его залог
- Ставка: 16–18% ГЭСВ
- Сумма: до 70–80% оценочной стоимости залога
- Срок: до 10 лет
Bank RBK известен лояльностью к нестандартным заёмщикам: принимает альтернативные документы о доходах, рассматривает ИП с нерегулярным оборотом.
Otbasy Bank: только жилая недвижимость
Важный момент: Отбасы банк (Жилстройсбербанк) не кредитует покупку коммерческой недвижимости. Деятельность банка ограничена жилищным строительством и приобретением жилых объектов. PromZaim и другие продукты банка предназначены исключительно для жилья.
Если вам нужна ипотека на коммерческий объект — обращайтесь в Freedom Bank, BCC Jana Ipoteka или Bank RBK. Otbasy Bank для этих целей не подходит.
Сравнительная таблица банков: коммерческая ипотека
| Банк | Ставка | Мин. ПВ | Типы объектов | Макс. сумма |
|---|---|---|---|---|
| Freedom Bank | от 15% ГЭСВ | 30% | Офисы, торговля, апартаменты | до 100 млн ₸ |
| BCC Jana Ipoteka | 16–19% ГЭСВ | 30–40% | Офисы, торговля, склады | Индивидуально |
| Bank RBK | 16–20% ГЭСВ | 30–40% | Офисы, торговля, склады | Индивидуально |
| Otbasy Bank | — | — | Не финансирует | — |
Ставки актуальны на апрель 2026 г. Для ТОО условия согласовываются индивидуально с учётом финансовой отчётности компании.
Чем коммерческая ипотека отличается от жилой
Ставки выше. По жилой ипотеке рыночные ставки в 2026 году — 14,5–17% ГЭСВ. По коммерческой — 15–20% и выше. Это объясняется более высокой волатильностью стоимости коммерческих объектов: в период экономического спада офисы и склады теряют в цене быстрее, чем жильё.
Первоначальный взнос выше. Жилая ипотека — от 20% ПВ. Коммерческая — от 30%, нередко 40%. Банку важно иметь большую «подушку» на случай снижения рыночной стоимости залога.
Срок кредита короче. Жилая ипотека — до 25–30 лет. Коммерческая — как правило, до 10–15 лет. Это увеличивает ежемесячный платёж при сопоставимой сумме кредита.
Требования к заёмщику жёстче. Банк оценивает не только личную платёжеспособность, но и коммерческую логику сделки: зачем нужен объект, как он будет использоваться, будет ли приносить доход. Бизнес-план или хотя бы обоснование использования объекта — весомый аргумент при принятии решения.
Оценка объекта сложнее. Оценка коммерческой недвижимости включает несколько подходов: сравнительный (аналоги продаж), доходный (потенциальный арендный доход), затратный (стоимость восстановления). Оценка стоит дороже (50 000–150 000 ₸) и занимает больше времени, чем оценка квартиры.
Нет льготных госпрограмм. Программы 7-20-25, Жана ипотека, PromZaim предназначены исключительно для жилой недвижимости. Коммерческая ипотека реализуется только на рыночных условиях, без государственного субсидирования.
Частые вопросы о коммерческой ипотеке
Может ли физическое лицо (не ИП) получить кредит на покупку коммерческого помещения? Да, технически — может. Банки рассматривают заявки физических лиц на покупку нежилой недвижимости. Однако требования жёстче: нужно объяснить цель покупки (собственный бизнес, аренда), подтвердить источник дохода для обслуживания кредита, иметь достаточный ПВ (30–40%). На практике банки предпочитают видеть заёмщика с официальным предпринимательским статусом — это снижает юридическую неопределённость. Если вы физическое лицо, рассмотрите регистрацию ИП перед подачей заявки: это существенно повышает шансы на одобрение.
Можно ли использовать коммерческую ипотеку для покупки апартаментов в жилом комплексе? Да, если апартаменты юридически оформлены как нежилое помещение (что характерно для многих новых ЖК в Казахстане). Банки в этом случае используют схему коммерческой ипотеки с соответствующими условиями (ПВ 30%, ставка 15–18%, срок до 15 лет). Принципиальное отличие от жилой квартиры: к апартаментам не применяются льготные государственные программы. Если вы рассматриваете апартаменты для постоянного проживания, уточните в банке, возможно ли кредитование по стандартной жилой ипотеке — иногда банки допускают такой вариант, если площадь, расположение и характеристики объекта соответствуют жилым стандартам.
