El Infonavit es el mayor originador hipotecario de México y, para la mayoría de los trabajadores formales, la puerta de entrada a la vivienda propia. En los últimos años el instituto cambió reglas de fondo: los créditos se otorgan en pesos y no en veces salario mínimo, y las tasas se determinaron a la baja. Entender el sistema evita perder años de aportaciones.
Los 1080 puntos: la llave de todo
Para ser sujeto de crédito necesitas acumular 1080 puntos en el sistema de precalificación. Los factores que suman son:
- Edad y salario integrado. La combinación de ambos define el bloque principal de puntos.
- Saldo en tu subcuenta de vivienda. A mayor ahorro acumulado, más puntos.
- Bimestres de cotización continua. La continuidad pesa más que el total histórico.
- Comportamiento de pago del patrón. Si tu empresa no entera las aportaciones, tus puntos se estancan aunque tú trabajes.
- Ahorro voluntario en la subcuenta, que puedes hacer por tu cuenta.
Consulta tu marcador en la plataforma Mi Cuenta Infonavit. Si te faltan pocos puntos, normalmente basta con esperar dos o tres bimestres o hacer aportaciones voluntarias.
Cuánto te prestan realmente
El monto máximo depende de tu salario, tu edad y tu saldo acumulado. Al monto de crédito se le suma el saldo de tu subcuenta de vivienda, que funciona como enganche, y en su caso el ahorro que aportes de tu bolsillo. Un trabajador con salario medio y varios años de cotización suele acceder a un crédito que, combinado con su subcuenta, ronda el rango de un millón a un millón y medio de pesos, cifra que varía con el salario integrado.
El descuento mensual se aplica vía nómina y está topado como porcentaje de tu salario, lo que protege tu ingreso pero también limita el monto. Si el precio de la vivienda que quieres supera tu capacidad, existen dos salidas: Cofinavit y el apoyo de un cónyuge.
Cofinavit y crédito conyugal
Cofinavit combina tu crédito Infonavit con una hipoteca bancaria. El banco aporta la diferencia y tú terminas con dos amortizaciones: una vía nómina y otra directa al banco. Amplía mucho tu capacidad de compra, pero también tu deuda total y el costo financiero, porque la tasa bancaria suele ser mayor que la del instituto.
El crédito conyugal une los créditos de dos derechohabientes, sean cónyuges o no en algunos esquemas. Suma montos y subcuentas, y es la vía más eficiente cuando ambos cotizan. Requiere acuerdo claro sobre la propiedad y las consecuencias en caso de separación.
Tasa, seguros y lo que pagas de más
La tasa de interés del Infonavit se determina en pesos y es competitiva frente al mercado bancario, especialmente para salarios bajos y medios. Al pago mensual se suman conceptos que conviene conocer: cuota de administración, seguro de daños y seguro por desempleo. En conjunto elevan el pago efectivo respecto a la simple amortización de capital e intereses.
Un punto crítico: si dejas de cotizar, el crédito entra en prórroga por un periodo limitado. La prórroga detiene el descuento por nómina pero no detiene la generación de intereses, y el saldo crece. Es un salvavidas temporal, no una solución.
Gastos que no cubre el crédito
- Avalúo de la vivienda.
- Gastos notariales y de escrituración.
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que varía por entidad y suele ubicarse entre 2% y 5% del valor.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- Comisión por originación en algunos productos.
Presupuesta entre 5% y 8% del valor de la vivienda para estos conceptos. Es el error más común de quienes llegan a la firma sin liquidez.
Errores que retrasan el trámite
- Datos personales mal capturados por el patrón ante el IMSS: nombre, CURP o NSS con errores bloquean la precalificación.
- Vivienda sin regularizar o con adeudos de predial y agua.
- Avalúo por debajo del precio pactado, lo que obliga a poner la diferencia en efectivo.
- No tomar el taller "Saber más para decidir mejor", que es requisito obligatorio.
- Tener el crédito precalificado y cambiar de empleo justo antes de la formalización.
Qué hacer si aún no te alcanza
Si tu precalificación no cubre el precio de la vivienda, tienes cuatro palancas: hacer aportaciones voluntarias a tu subcuenta, esperar bimestres adicionales de cotización, sumar el crédito de tu pareja o combinar con financiamiento bancario. Antes de decidir, compara el costo total de un Cofinavit contra el de una hipoteca bancaria pura: en algunos escenarios de salario alto, el banco por sí solo resulta más barato que la combinación.
Después de firmar
Revisa tu estado de cuenta cada trimestre en Mi Cuenta Infonavit y verifica que tu patrón esté enterando el descuento. Es sorprendentemente frecuente que la empresa retenga el descuento y no lo entere al instituto: el saldo del trabajador no baja y la responsabilidad de reclamar recae en él. Guarda tus comprobantes de nómina; son la prueba.
