Коммерческая недвижимость — один из наиболее ликвидных и доступных видов залогового обеспечения для бизнеса. Склад, офисное помещение, торговая площадь или производственный цех позволяют привлечь финансирование под значительно более низкую ставку, чем беззалоговый кредит, и на гораздо больший срок. Банки охотно принимают такой залог, потому что коммерческая недвижимость в Казахстане обладает предсказуемой рыночной стоимостью и в случае взыскания легко реализуется.
Оценка коммерческой недвижимости как залога
Прежде чем принять недвижимость в залог, банк заказывает независимую оценку. Оценщик — аккредитованная организация из списка банка — определяет рыночную стоимость объекта. Это отправная точка для расчёта залоговой стоимости.
Дисконт. К рыночной стоимости применяется дисконт — коэффициент, учитывающий риск снижения цены при вынужденной продаже, ликвидность объекта и срок экспозиции на рынке. Для коммерческой недвижимости дисконт составляет 20–40%:
- офисы класса А и B в Алматы и Астане — 20–25%;
- торговые помещения с якорными арендаторами — 25–30%;
- склады и производственные объекты — 30–40%;
- недвижимость в регионах и малых городах — 35–45%.
LTV (Loan-to-Value, коэффициент кредит/стоимость залога). Исходя из дисконта, максимальная сумма кредита составляет 60–80% от рыночной стоимости объекта. Например, склад стоимостью 100 млн тенге позволит привлечь до 60–70 млн тенге в кредит.
Какие объекты принимаются в залог
Банки принимают разные виды коммерческой недвижимости, но с разной охотой.
Офисные помещения — хорошо принимаются банками, особенно в деловых центрах Алматы и Астаны. Высокая ликвидность, понятный рынок аренды, прозрачное ценообразование.
Торговые площади — магазины, торговые помещения на первых этажах, торговые центры. Ликвидность зависит от местоположения и потока покупателей. Отдельно стоящие торговые объекты с якорными арендаторами — предпочтительный залог.
Складские комплексы — склады класса B и A, логистические комплексы. Ставки аренды стабильны, объекты хорошо реализуются на рынке. Дисконт несколько выше, чем для офисов.
Производственные помещения — цеха, мастерские, производственно-складские комплексы. Принимаются, но с более высоким дисконтом из-за специфики использования — многие покупатели не смогут применить производственный объект для своих нужд.
Что не принимается или принимается с существенными ограничениями: объекты под снос или в аварийном состоянии; самовольные постройки без правоустанавливающих документов; объекты с неурегулированным правовым статусом (споры, обременения); объекты на арендованной земле без долгосрочного договора аренды.
Процедура залогового оформления
Оформление коммерческой недвижимости в залог — многошаговый процесс с участием нескольких сторон.
Шаг 1. Оценка. Банк назначает аккредитованного оценщика (или заёмщик самостоятельно заказывает отчёт у оценщика из списка банка). Срок подготовки отчёта — 3–7 рабочих дней. Стоимость: 50 000–300 000 тенге в зависимости от объекта.
Шаг 2. Юридическая проверка. Служба безопасности и юристы банка проверяют правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности (техпаспорт), справки об обременениях из ЦОН, договор купли-продажи или иной документ-основание.
Шаг 3. Договор залога у нотариуса. Договор залога недвижимого имущества удостоверяется нотариусом в обязательном порядке. Нотариус также проверяет отсутствие ограничений. Стоимость нотариального удостоверения — 0,1% от стоимости залога, но не менее 5 МРП.
Шаг 4. Государственная регистрация. Договор залога и ипотечное свидетельство (при необходимости) регистрируются в органах юстиции через ЦОН или портал eGov. Срок регистрации — 1–3 рабочих дня. До завершения регистрации кредит обычно не выдаётся.
Шаг 5. Страхование. Банк требует страхование предмета залога от рисков утраты и повреждения на весь срок кредита. Стоимость страхования — 0,15–0,3% от страховой суммы ежегодно.
Сравнительная таблица банков
| Банк | Ставка (ГЭСВ) | LTV | Сумма | Срок |
|---|---|---|---|---|
| Halyk Business | от 15% | до 70% | до 5 млрд тг | до 10 лет |
| BCC Business | от 16% | до 65% | до 2 млрд тг | до 7 лет |
| Bank RBK | от 15,5% | до 70% | до 3 млрд тг | до 10 лет |
| ForteBank | от 16,5% | до 65% | до 1 млрд тг | до 7 лет |
| BerekeBank | от 16% | до 70% | до 2 млрд тг | до 10 лет |
LTV рассчитывается от рыночной стоимости по отчёту оценщика. Итоговые условия зависят от финансовых показателей заёмщика.
Отличие от ипотеки на коммерческую недвижимость: физлицо vs юрлицо
Кредит под залог коммерческой недвижимости для бизнеса и ипотека на коммерческую недвижимость — разные продукты с принципиально разным подходом.
Ипотека на коммерческую недвижимость (для физлица) — кредит на приобретение коммерческого объекта физическим лицом как частным инвестором. Регулируется законодательством об ипотечных займах, требует обязательного отчёта об ипотечной оценке, более стандартизированный процесс.
Кредит под залог коммерческой недвижимости для бизнеса — корпоративный продукт для ИП и ТОО. Цели использования гораздо шире: на оборотный капитал, инвестиции, рефинансирование других обязательств. Оценка проводится для юрлица с анализом бизнес-финансов. Ставки, как правило, ниже, а максимальные суммы — выше, чем по розничной ипотеке.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли заложить недвижимость, которая в аренде у другого бизнеса?
Да. Сданная в аренду коммерческая недвижимость принимается в залог. Более того — наличие стабильных арендных платежей от надёжного арендатора увеличивает привлекательность объекта для банка. Арендатор уведомляется о залоге, но договор аренды продолжает действовать.
Нужно ли переоформлять собственность при залоге?
Нет. Залог не означает передачу права собственности банку — вы остаётесь владельцем объекта, продолжаете им пользоваться и получать арендный доход. Банк лишь получает право реализовать объект при неисполнении обязательств по кредиту.
Как долго занимает весь процесс от заявки до получения денег?
В среднем — от 2 до 4 недель: 1 неделя на оценку и юридическую проверку, 1 неделя на рассмотрение кредитного дела банком, 3–5 дней на нотариальное оформление и регистрацию залога. При готовом комплекте документов возможно сокращение до 10–12 рабочих дней.
