La pregunta más frecuente de quien compra su primera vivienda en España es cuánto dinero necesita ahorrado. La respuesta corta: bastante más que el 20% de entrada. Entre impuestos y gastos de formalización hay que sumar entre un 10% y un 14% adicional, con variaciones importantes según la comunidad autónoma y según si la vivienda es nueva o usada.
Vivienda usada: el ITP manda
La compra de vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un tributo cedido a las comunidades autónomas. Los tipos generales oscilan aproximadamente entre el 6% y el 10% según el territorio, y existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y compras en municipios con poca población.
Es la partida más grande con diferencia. Sobre una vivienda de 250.000 euros, hablamos de entre 15.000 y 25.000 euros dependiendo de dónde compres. Antes de firmar arras, comprueba el tipo aplicable en tu comunidad y si cumples requisitos para alguna bonificación: la diferencia puede financiar la mudanza y el mobiliario.
Obra nueva: IVA más AJD
La primera transmisión de vivienda tributa por IVA, con un tipo reducido para vivienda y un tipo superreducido para vivienda de protección oficial en régimen especial. A eso se suma el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, también autonómico, con tipos que rondan el 0,5% y el 1,5%.
Una nota relevante desde la reforma hipotecaria: cuando hay préstamo hipotecario, el AJD correspondiente a la escritura de hipoteca lo asume la entidad prestamista, no el comprador. El AJD de la compraventa de obra nueva sigue siendo del comprador.
Notaría, registro y gestoría
- Notaría de la compraventa: se rige por arancel oficial y depende del importe de la escritura. Es del comprador salvo pacto en contrario.
- Registro de la Propiedad: también arancelado, para inscribir la compraventa a tu nombre.
- Gestoría: tramita liquidación de impuestos e inscripción. Cuando hay hipoteca, la gestoría vinculada a la operación hipotecaria la paga el banco.
- Tasación: obligatoria para conceder la hipoteca y, desde la Ley 5/2019, la paga el cliente, aunque el certificado es tuyo y tiene validez de seis meses para presentarlo en otras entidades.
Quién paga qué tras la Ley 5/2019
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario redistribuyó los gastos de constitución de la hipoteca. Como regla general, el prestamista asume la gestoría, la notaría y el registro de la escritura de hipoteca, así como el AJD del préstamo. El prestatario asume la tasación y las copias que solicite.
La ley también prohíbe la comisión de apertura encubierta y exige un periodo de reflexión de diez días con acta notarial previa gratuita, en la que el notario verifica que has comprendido las condiciones. Aprovecha esa cita: es el único momento del proceso en el que alguien independiente te explica el contrato.
El presupuesto completo, con números
Vivienda usada de 250.000 euros con hipoteca al 80%:
- Entrada del 20%: 50.000 euros.
- ITP al 8% (varía por comunidad): 20.000 euros.
- Notaría y registro de compraventa: aproximadamente 1.500 a 2.500 euros.
- Tasación: entre 300 y 600 euros.
- Copias, certificados y gestiones menores: unos cientos de euros.
Total aproximado de ahorro necesario: 73.000 a 75.000 euros. A eso conviene añadir mobiliario, mudanza y un colchón de reserva. Quedarse sin liquidez el día después de la firma es un error frecuente y evitable.
Gastos recurrentes que empiezan al día siguiente
- IBI anual, según valor catastral y tipo municipal.
- Comunidad de propietarios y posibles derramas.
- Seguro de hogar, obligatorio al menos en su cobertura de daños cuando hay hipoteca.
- Tasa de basuras y suministros.
- Mantenimiento: conviene reservar un porcentaje anual del valor del inmueble para reparaciones.
Errores que encarecen la operación
Firmar arras sin tener la financiación preconcedida es el más caro: si el banco deniega, puedes perder la señal. Otros habituales: no comprobar cargas en la nota simple del Registro, ignorar deudas pendientes con la comunidad —que se transmiten con el inmueble en determinados plazos—, aceptar el seguro del banco sin comparar y no revisar el certificado energético ni la cédula de habitabilidad.
Pide siempre nota simple actualizada, certificado de estar al corriente de la comunidad y justificante de pago del último IBI antes de sentarte en la notaría.
Los gastos recurrentes del primer año
La compra termina en la notaría, pero los costes no. El primer año como propietario incorpora IBI, tasa de residuos, cuota de comunidad, seguro de hogar —obligatorio en su cobertura de incendios cuando hay hipoteca— y las derramas que la comunidad tenga aprobadas. A eso se suma el mantenimiento que antes asumía el arrendador: caldera, electrodomésticos, humedades.
Una estimación prudente consiste en reservar cada mes alrededor del 1% anual del valor del inmueble para mantenimiento e imprevistos. Parece mucho hasta la primera avería seria, momento en el que se entiende por qué la cuota de la hipoteca nunca es el coste real de tener casa.
Antes de firmar, tres comprobaciones finales
- Nota simple del mismo día de la firma, no de hace un mes: confirma titularidad, cargas y ausencia de embargos recientes.
- Coincidencia entre catastro y realidad física de la vivienda; las discrepancias por obras no declaradas se heredan con el inmueble.
- Estado de la comunidad: actas de las últimas juntas para detectar derramas aprobadas o litigios en curso que aún no aparecen en ningún certificado.
